Von Sabine Barthauer, Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo
Ausblick auf Immobilienmarkt Deutschland:
„Wachstumspfad hat bereits an Dynamik eingebüßt“
„Das Transaktionsvolumen ist in Deutschland noch nie höher gewesen als im vergangenen Jahr. Daraus zu schließen, dass der Boom auf dem gewerblichen Immobilienmarkt noch lange anhält, halte ich für gewagt. Denn der Wachstumspfad hat bereits an Dynamik eingebüßt. Es wird schon längst nicht mehr alles gekauft, geschweige denn finanziert. Vielerorts scheinen Preisgrenzen erreicht zu sein. Zwar sind wir dieses Jahr mit ordentlichem Rückenwind gestartet, und durch die anhaltende Niedrigzinsphase und die robuste Wirtschaft finden wir weiterhin gute bis sehr gute Rahmenbedingungen für unsere Branche vor – der Arbeitsmarkt boomt, die Beschäftigung nimmt zu und auch die Reallöhne steigen. Doch Obacht: Die geopolitischen Unsicherheiten bilden nach wie vor ein nicht zu unterschätzendes Risiko – für alle Branchen. Die Stimmung und die Gespräche auf der Mipim werden sicherlich ein guter Fingerzeig dafür sein, ob der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland erneut auf ein Transaktionsvolumen oberhalb von 50 Milliarden Euro im Jahr 2019 hoffen darf.“
Immobilienzyklus:
„Wer gute Qualität im Portfolio hat, braucht sich nicht zu fürchten“
„Sobald es beim Immobilienzyklus zu einem Abschwung kommt, wird sich zeigen, welche Immobilien und Projekte wirklich zukunftsfähig sind. Denn erst bei veränderten Rahmenbedingungen entscheidet der Markt, welche Objekte den Anforderungen an Flexibilität und Digitalisierungsfähigkeit gerecht werden und welche Lage nachhaltig gefragt ist. Wer gute Qualität im Portfolio hat, braucht das Verlassen des Hochplateaus nicht zu fürchten.“
Internationale Investoren:
„Deutschland bleibt höchst attraktiv für internationale Investoren“
„Auf dem deutschen Gewerbe-Immobilienmarkt spielen Investoren aus dem Ausland weiterhin eine bedeutende Rolle. Zwar ist deren Anteil am Transaktionsvolumen 2018 im Jahresvergleich leicht auf 40 Prozent zurückgegangen, doch an der grundsätzlichen Bedeutung hat sich nichts geändert: Der deutsche Markt ist für internationale Investoren attraktiv wie eh und je – das zeigt sich insbesondere bei Leuchtturm-Projekten. Aber nicht nur das. Unsere föderativen Strukturen bieten global denkenden Anlegern eine breite Basis an Opportunitäten sowohl in den TOP 7-Metropolen als auch in aufstrebenden B-Städten.“
Projektentwicklungen:
„Begehrte Objekte sind direkt nach Baubeginn verkauft“
„Im Vergleich zu früheren Jahren erwerben institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen Top-Immobilien heute sehr viel früher, das heißt lange vor Fertigstellung. Begehrte Objekte sind teilweise sogar schon unmittelbar nach Baubeginn verkauft. Die meisten Projektentwicklungen entfallen derzeit auf die Assetklassen Büro und Wohnen, da die Nachfrage unverändert groß ist und die Leerstandsraten teilweise historische Tiefststände erreicht haben. Weiteren Aufschub werden Projektentwicklungen in allen Assetklassen auch deshalb bekommen, weil eine große Anzahl von Immobilien in nächster Zeit in die Jahre‘ kommt und mittels Refurbishment wieder an die aktuelle Nutzernachfrage angepasst werden kann.“
Mipim-Motto „Engaging the Future“:
„Mixed used-Immobilien sind im Kommen“
„Mir gefällt das diesjährige Mipim-Motto ´Engaging the Future´ zum 30-jährigen Jubiläum der Messe außerordentlich gut. Es trifft genau den Puls der Zeit. Eine der anspruchsvollsten Aufgaben bei der Zukunftsgestaltung ist für unsere Branche die Stadt- und Quartiersentwicklung. Mixed-Used-Immobilien, die neue Wohn-, Arbeits-, Einkaufs- und Aufenthaltsqualitäten in sich vereinen, sind gefragter denn je. Sie machen – verbunden mit einer intelligenten Verkehrsinfrastruktur – die Attraktivität von Quartieren aus. Um diesem unaufhaltbaren Trend zu begegnen, sind alle Immobilienakteure gefordert, zukunftsfähige Konzepte zu erarbeiten.“
Auslandsmärkte
Großbritannien:
„Unsicherheit über Brexit ist Gift für alle“
„Dass zweieinhalb Jahre nach dem Referendum die Bedingungen, zu denen der Brexit erfolgen soll, immer noch nicht feststehen, ist Gift – für die Weltwirtschaft im Allgemeinen, für die EU und Großbritannien im Speziellen. Die Unsicherheit kostet allerorten Ressourcen und lässt Marktakteure hierzulande zunehmend zurückhaltender agieren. Anders die asiatischen Investoren: Sie nutzen derzeit die Chance, die ihnen der niedrige Pfundkurs und die leicht gestiegenen Anfangsrenditen bieten, und investieren in London. Alles in allem kann sich der gewerbliche Immobilienmarkt Großbritanniens trotz der ganzen Brexit-Diskussionen gut behaupten. Daran wird sich auch wenig ändern, unabhängig davon, wie hart der Brexit am Ende ausfallen wird. Denn Großbritannien bleibt auch in Zukunft eine der weltweit größten Volkswirtschaften – und wohl auch der wichtigste Immobilienmarkt Europas.“
Frankreich:
„Großer Profiteur sind Bürostandorte im Großraum Paris“
„Nachdem die französische Wirtschaft 2017 noch mit 2,2% gewachsen war, konnte sie die Dynamik im vergangenen Jahr nicht ganz aufrechterhalten: Mit einem Wirtschaftswachstum von rund 1,7% im Jahr 2018 bewegt sich Frankreich auf dem Niveau Deutschlands. Damit liegen weiterhin gute Rahmenbedingungen für Investments in französische Gewerbeimmobilien vor. Der alles dominierende Markt bleibt dabei die Hauptstadt Paris mit der Region Île-de-France. Das Flächenangebot hat sich dort zuletzt noch weiter verknappt, so dass Investoren zunehmend auf alternative Teilmärkte ausweichen. Großer Profiteur dieser Entwicklung sind dabei die Standorte im Großraum Paris‘, wo sich inzwischen äußerst angesehene Bürostandorte etabliert haben.“
Niederlande:
„Niederlande setzen mit Transaktionsvolumen Ausrufezeichen“
„Mit einem Transaktionsvolumen im Jahr 2018 in Höhe von rund 20 Mrd. Euro setzt der gewerbliche Immobilienmarkt in den Niederlanden ein dickes Ausrufezeichen hinter seine positive Entwicklung in den vergangenen Jahren. Vor allem die Assetklassen Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien sind bei in- und ausländischen Investoren weiterhin stark gefragt. Zwar lässt der immer deutlicher werdende Mangel an qualitativ guten Immobilien die Renditen sukzessive schmelzen. Dennoch sind Immobilieninvestments im derzeitigen Umfeld der Niedrigzinsen einfach alternativlos – in den Niederlanden wie auch in den anderen Kernmärkten Europas.“
Polen:
„Polnische Top-Immobilien im Fokus internationaler Investoren“
„Der gewerbliche Immobilienmarkt in Polen hat sich 2018 sehr dynamisch entwickelt, wie der Anstieg des Transaktionsvolumens auf mehr als 7 Mrd. Euro zeigt. Die Nachfrage von insbesondere internationalen Investoren nach polnischen Top-Immobilien hat zuletzt weiter angezogen. Warschau zählt mittlerweile zu den 20 bedeutendsten Immobilienstandorten Europas. Anhand der Transaktionen zeigt sich zum einen, dass der Markt für große Shopping-Center inzwischen auch in Polen einigermaßen gesättigt ist. Zum anderen hält der Boom auf dem Logistikmarkt auch in Polen an. Bemerkenswert ist auch, dass die Büroleerstände noch weiter abnehmen, obwohl die Neubautätigkeiten in den vergangenen Jahren stark zugenommen haben.“
Spanien:
„Der Markt für Wohnimmobilien ist im Kommen“
„Die spanische Wirtschaft wächst im europäischen Vergleich nach wie vor überdurchschnittlich gut. Positiv wirken sich für das Land auch die sinkenden Arbeitslosenzahlen aus. Von diesen Rahmenbedingungen profitiert natürlich auch der gewerbliche Immobilienmarkt. In den beiden Hot Spots Madrid und Barcelona sind die Flächenumsätze 2018 auf dem Büroimmobilienmarkt erneut gestiegen. Zugleich haben sich die Leerstände weiter verringert. Die positive Entwicklung zieht viele Investoren aus dem in- und Ausland an. Außergewöhnlich dynamisch entwickelt sich derzeit der Markt für Wohnimmobilien. Im Investorenfokus sind hier vor allem Standorte in Madrid, Barcelona und Málaga.“