Wie entwickelt sich der polnische Markt für Gewerbeimmobilien? Ein Marktkommentar von Beata Latoszek, Managing Director Repräsentanz Warschau.
„Im vergangenen Jahr gab es auf dem polnischen Immobilienmarkt so wenig Transaktionen wie zuletzt 2010 ( EUR 2,09 Mrd). Grund für die Transaktionsschwäche war die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Investoren ziehen weiterhin die Refinanzierung einer Immobilie über einen Bankkredit einem Verkauf vor, da sie auf Preisanstiege hoffen. Aktuell sehen wir eine leichte Belebung der Transaktionszahlen, dabei handelt es sich jedoch um keine großen Volumina (durchschnittlich ca. 50 Mio. EUR). Aktiv sind vor allem kleinere, opportunistische Investoren, die bereit sind Entwicklungsrisiken einzugehen. Große Investoren sind noch in der Beobachtungsphase. Der Mangel an Investitionstätigkeit von wichtigen Investoren mit geringer Risikobereitschaft wird sich voraussichtlich noch zwei bis drei Jahre fortsetzen.
Der polnische Markt ist insbesondere für Investoren/private Funds aus den baltischen Ländern sowie aus Asien interessant. Die zurzeit interessantesten Assetklassen sind Logistik, Mietwohnungen (Resi 4 Rent) und Büroimmobilien. Im Logistiksektor stehen Warenlager weiterhin an der Spitze des Investoreninteresseses. Auf dem Büromarkt schließt sich im 1. Quartal 2024 die Lücke zwischen den Erwartungen von Verkäufern und Käufern, die aus den indexbasierten Mietverträgen resultiert. Dies sollte die Liquidität insbesondere in den regionalen Städten, in denen viele hochwertige Büroimmobilien zum Verkauf stehen, erhöhen. In den Großstädten gibt es kaum Neubauprojekte. Investoren konzentrieren sich auf die Renovierung bestehender Gebäude in sehr guten Lagen. Bürogebäude, die nach der Anpassung der Preise und der Mietvertragsstruktur auch an das neue Arbeitsumfeld angepasst sind, werden Käufer anziehen. Hier werden wir voraussichtlich im Laufe des Jahres weitere Transaktionen sehen.
Die hohe Inflation veranlasst die Menschen, nach Alternativen zu suchen, um ihr Geld zu schützen. Dies führte zu einem starken Anstieg der Wohnungspreise in Polen so, so dass sich ein Großteil der Bevölkerung eine Wohnung in einer Großstadt nicht leisten kann. Mietwohnungen werden daher verstärkt nachgefragt. Die Entwicklung des Mietwohnungssektors hat zusätzliche Impulse dadurch bekommen, da Bauträger bereit sind, ganze Gebäude oder Bauabschnitte zu einem Preis zu verkaufen, der unter dem Marktwert der Wohnungen liegt, um Eigenkapital für weitere Projekte freizumachen.
Im Retail-Sektor sind weiterhin kleinformatige Einzelhandelseinrichtungen – Supermärkte, Lebensmittelläden, Baumärkte und Fachmarktzentren gefragt.
Die Inflation ist im März 2024 auf 2 % gesunken. Aufgrund steigender Energiepreise und einer Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Nahrungsmittel wird jedoch zum Juli ein Anstieg 7 % prognostiziert. Das angestrebte Wachstum des Bruttoinlandsprodukts um 3 % soll durch erhöhten Konsum und Investitionen erreicht werden. Der Regierungswechsel von der PIS zur KO dürfte Mittel aus der EU freisetzen, was die Investoren optimistisch stimmt. Der Bremsfaktor sind allerdings weiterhin die hohen Finanzierungskosten. Es gibt Prognosen, dass diese in drei Jahren sinken werden. Aufgrund der weltweiten Krisen denke ich jedoch, dass dies noch länger dauern wird.“