Nach Ansicht der Deutschen Hypothekenbank (Deutsche Hypo) stehen die internationalen Immobilien-Investmentmärkte aktuell nicht vor einem erneuten Boom. Dies ist das zentrale Ergebnis der heute veröffentlichten Studie Global Markets Real Estate unter dem Titel „Immobilien-Investmentmarkt: Nach dem Boom ist vor dem Boom?“, die die Deutsche Hypo vorgestellt hat.
In dem Bericht werden die Entwicklungen und Veränderungen auf dem Immobilien-Investmentmarkt im vergangenen Jahrzehnt aufgezeigt. Demnach hat sich der Einfluss der Kapitalmärkte auf die Immobilienwirtschaft in diesem Zeitraum bedeutend erhöht. Dabei werden Trends analysiert, die zu dieser Entwicklung geführt haben. Hierzu zählt neben der Globalisierung und der damit einhergehenden Öffnung neuer Märkte, der Erhöhung der Transparenz und der Steigerung der Anzahl der Marktteilnehmer auch deren zunehmende Professionalisierung.
Weiterhin hat ein deutlich höheres Angebot an mittelbaren Immobilienanlagealternativen zu der gestiegenen Verzahnung von Immobilien- und Kapitalmärkten beigetragen, das Anlegern die Möglichkeit gibt, in Immobilien zu investieren, ohne dabei über viel Kapital verfügen zu müssen. Zu diesen Anlagealternativen zählen neben den offenen Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts (REITs) und Verbriefungen bzw. Mortgage Backed Securities (MBS). Damit haben sich Immobilien neben Aktien, Renten und Rohstoffen zu einer weiteren Asset-Klasse entwickelt, die primär Cash Flow produzieren soll und jederzeit gegen andere Vermögenswerte ausgetauscht werden kann.
Als grundsätzliche Voraussetzung für die Entwicklung der Asset-Klasse Immobilien hat sich die enorme Ausdehnung der im Umlauf befindlichen Geldmenge als Folge einer expansiven Geldpolitik der Zentralbanken erwiesen. So entwickelte sich die globale Liquidität in den vergangenen 20 Jahren in Relation zum weltweiten Bruttoinlandsprodukt weit überproportional, was zu einem Überschuss an globaler Liquidität geführt hat. Diese Überschussliquidität führte nicht zu einem Anstieg der Verbraucherpreise, sondern zu einer Vermögenspreisinflation mit entsprechenden Auswirkungen auf die Immobilienmärkte.
Für die Immobilienmärkte bedeutete der vermehrte Markteintritt neuer Akteure mit teilweise anderen Geschäftsmodellen einen enormen Anstieg der Wettbewerbsintensität. International agierende, opportunistisch ausgerichtete Investoren mit einem eher kurzfristigen Anlagehorizont erkannten die Attraktivität insbesondere des deutschen Immobilienmarktes. So wurden „buy and hold“-Strategien zunehmend durch „buy and manage“- und „buy and sell“-Strategien ergänzt.
Gleichzeitig führt die Zunahme der Verzahnung von Immobilien und Kapitalmärkten auch zu einer Erhöhung von zusätzlichen Risiken. So werden nach Ansicht der Deutschen Hypo Immobilieninvestments anfälliger für geopolitische Risiken, starke Wechselkursschwankungen und Trends an den internationalen Kapitalmärkten. Es werden spekulative Preisentwicklungen ermöglicht, die nicht auf immobilientypische Marktentwicklungen zurückgehen, sondern ihre Ursache in den Veränderungen des Kapitalmarktes haben.
Auf dem globalen Immobilien-Investmentmarkt hat sich das Transaktionsvolumen seit Beginn des Jahrzehnts bis zum Höhepunkt im Jahr 2007 mehr als versechsfacht. Durch die weltweite Finanzkrise kühlte sich diese Entwicklung im Jahr 2008 ab. 2009 konzentrierten sich die Transaktionen wieder vornehmlich auf den jeweiligen Binnenmarkt, die Talsohle wurde erreicht. Dabei hat sich die internationale Finanz- und Wirtschaftskrise nicht nur vergleichsweise schnell und direkt im Umfang und Tempo der Transaktionen, sondern auch auf die Kaufpreis- und Renditeerwartungen ausgewirkt.
Andreas Pohl, Vorstandsmitglied bei der Deutschen Hypo und verantwortlich für das Immobiliengeschäft des Hauses: „Im ersten Halbjahr 2010 erholten sich die Immobilieninvestitionsmärkte wieder. Dabei konzentrieren sich Investoren auf gut entwickelte Objekte in Top-Lagen mit geringem Mietausfallrisiko. Damit erlebt der Markt eine gewisse Rückkehr des langfristigen Anlageverhaltens, das sich an der Ertragskraft der Immobilie orientiert. Aufgrund weiterhin anspruchsvoller Finanzierungsrahmenbedingungen werden auch in den kommenden Monaten eigenkapitalstarke Investoren den Markt bestimmen. Damit stehen die internationalen Immobilien-Investmentmärkte aktuell nicht vor einem erneuten Boom.“
Als notwendige Voraussetzungen für einen erneuten Boom auf den Immobilien-Investmentmärkten nennt die Deutsche Hypo neben einem anhaltend niedrigen Zinsniveau eine deutliche Erhöhung der Anzahl an Investoren, die eine opportunistisch, Leverage getriebene Strategie verfolgen und ein funktionierender Kapitalmarkt auch für Verbriefungen. Dies schließt ein, dass die beschriebenen Unsicherheiten im Finanzierungsbereich wegfallen.
„Für die Entwicklung in den kommenden Monaten sehen wir neben Risiken vermehrt Chancen. Auf der Risikoseite ist klar die im Finanzierungsbereich weiterhin vorhandene Verunsicherung durch die internationale Wirtschaftskrise zu nennen. Hinzu kommen Unsicherheiten aufgrund regulatorischer Bedingungen durch eventuell verstärkte Eigenkapitalanforderungen und eine angedachte Bankenabgabe. Chancen ergeben sich klar aus dem sich verbessernden makroökonomischen Umfeld und dem andauernden niedrigen Zinsniveau, das günstigere Refinanzierungen ermöglicht. Wir erwarten daher einen verhaltenen Aufschwung“, so Pohl abschließend.