Wie entwickelt sich der polnische Markt für Gewerbeimmobilien? Ein Marktkommentar von Beata Latoszek, Managing Director Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance Warschau.
Der polnische Gewerbeimmobilienmarkt hat sich im vergangenen Jahr positiv entwickelt. Das Gesamtvolumen der Transaktionen in den wichtigsten Assetklassen Büro, Handel und Logistik betrug 4,8 Milliarden EUR. Diese verteilen sich mit jeweils 1,6 Milliarden EUR gleichmäßig auf die Assetklassen, wobei im Büro- und Einzelhandelssektor eine erhöhte Nachfrage zu verzeichnen ist.
Handel
Die Assetklasse Retail wird von den Investoren wieder in Betracht gezogen. Der Shoppingmarkt hat sich wiederbelebt und verzeichnet den Neuzugang starker Einzelhandelsportfolios. Handelsimmobilien haben 2024 das beste Ergebnis seit 2019 erzielt. Trotz der Dominanz von Einkaufszentren bei den Einzelhandelsinvestitionen konzentrierten sich die Aktivitäten der meisten Investoren weiterhin auf Fachmarktzentren und Nahversorgungseinrichtungen. Opportunistische Investoren suchen ältere Shoppingcenter und modernisieren diese. Mit einer Zunahme um 23 Prozent zeigten die Spitzenrenditen Anzeichen einer Erholung.
Büro
Auf dem Büromarkt ist nur ein niedriges Niveau an Neubautätigkeiten zu beobachten. Derzeit befinden sich rund 560.000 m² moderne Büroflächen im Bau, 48 % davon in Warschau. Die regionalen Märkte verzeichnen weiterhin eine deutliche Verlangsamung der Entwicklungstätigkeit. Der Trend zur Sanierung und Modernisierung älterer Büroprojekte ist zunehmend sichtbar, insbesondere in der Hauptstadt. Gefragt sind Objekte in zentralen Lagen. In den zentralen Zonen Warschaus lag die Leerstandsquote bei 8,9%, während sie außerhalb des Zentrums 12,2% erreichte.
Der Druck auf die Spitzenmieten nimmt zu, die Energiepreise wirken sich erheblich auf die Nebenkosten aus und in den kommenden Quartalen ist mit einer allmählichen Absorption der Leerstände zu rechnen. In der gesamten Region beeinflussen hybride Arbeitsformen nach wie vor die Nachfrage der Mieter, und die Unternehmen optimieren ihre Büroräume im Hinblick auf Effizienz, Attraktivität für Mitarbeiter und Wohlbefinden. Der zukünftige Flächenbedarf ist unklar, da momentan unsicher ist, ob der Trend zum Homeoffice weiter besteht.
Logistik
Die Assetklasse Logistik präsentiert sich weiterhin als eine der attraktivsten Anlageklassen auf dem Immobilieninvestmentmarkt. Logistiktransaktionen sind 2024 um 27 % gegenüber 2023 gestiegen und der Bestand an modernen Lagerflächen hat in Polen 34,6 Mio. m² erreicht. Der Markt für Lagerimmobilien war im vergangenen Jahr durch eine Stabilisierung, Verlangsamung des Mietwachstums und einen Rückgang der Bautätigkeit gekennzeichnet. Mit 2,1 Mio. m² Neubaufläche ist die Bautätigkeit gegenüber 2023 um 33% gefallen. Auch das Volumen der neu begonnenen Projekte ist gesunken. Jedoch war auch eine Nachfragesteigerung zu verzeichnen, die allerdings größtenteils auf Neuverhandlungen beruht. Neue Verträge und Erweiterungen dominierten den Vermietungsmix und machten 61% des Volumens aller Transaktionen aus. Mieter achten zunehmend auf grüne Lösungen und der Markt passt sich an ihre Bedürfnisse an.
Der Trend Nearshoring hat im Jahr 2024 an Bedeutung gewonnen und der Sektor Light Industrial gewinnt zunehmend an Bedeutung. Zurückzuführen ist dies vor allem auf die Handelsspannungen zwischen den Vereinigten Staaten, der Europäischen Union und China infolgedessen sich immer mehr Unternehmen für Polen als strategischen Standort für ihre Logistik- und Produktionszentren entscheiden. Es ist ein stetig wachsendes Interesse von Produktionsunternehmen aus der ganzen Welt zu beobachten. Auch die Nachfrage asiatischer Kunden, für die Polen zu einem der wichtigsten Ziele für die Belieferung Westeuropas wird, steigt deutlich an. Für Investmentfonds sowie auch für die finanzierenden Banken sind Logistikprojekt mit einem Mieter aus der Leichtindustrie sehr interessant, da es sich hierbei zumeist um ein neues, qualitativ hochwertiges, in einem Logistikzentrum gelegen Gebäude handelt mit langfristigem Mietvertrag und einer fast sicheren Option auf eine weitere Vertragsverlängerung. Trotz hoher Finanzierungskosten ist daher für 2025 ein Renditerückgang im Lager- und Industriesektor zu erwarten.
Hotelimmobilien
Die Hotelbranche blickt zufrieden auf das Jahr 2024. Dabei zeigten Freizeithotels bessere Ergebnisse als Geschäftshotels, die noch nicht das Vor-Corona-Niveau erreichten. Die Nachfrage wird von inländischen Reisenden getrieben, doch auch die Zahl der von internationalen Gästen gebuchten Übernachtungen nimmt zu. Trotz der verbesserten Hotelleistung und des gestiegenen Appetits der Investoren auf Transaktionen ging das Hotelinvestitionsvolumen in Warschau 2024 im Vergleich zu 2023 zurück, vor allem aufgrund eines Mangels an verfügbaren Produkten auf dem Markt.
Fazit
Generell ist die Stimmung auf dem polnischen Gewerbeimmobilienmarkt sehr positiv, obwohl die Lage nicht ganz einfach ist. Der Markt ist gesättigt, am wichtigsten sind Qualität und Lage der Objekte. Zunehmende Bedeutung kommt den Nebenkosten zu. Ich schaue optimistisch auf das Jahr 2025, da die Investorennachfrage gegeben ist, die Preise attraktiv sind und sich mit Segmenten wie Light Industrial und Shoppingcentern neue Chancen auftun.